Sąd może oceniać prawidłowość operatu szacunkowego

Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził się z tezą, że merytorycznej oceny operatów mogą dokonywać wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców (sygnatura akt: I OSK 1510/10). Tak twierdziła Kopalnia Węgla Brunatnego Bełchatów. Kopalnia zawarła ok. 1200 umów cywilnoprawnych z właścicielami gruntów przeznaczonych pod nowe odkrywki i taśmociągi. Z Tomaszem K., właścicielem półhektarowej działki leśnej, nie udało się dojść do porozumienia. Kopalnia oferowała mu za działkę 18 tys. zł, a następnie 29 tys. zł. Właściciel chciał 392,5 tys. zł. W tej sytuacji starosta piotrkowski orzekł o wywłaszczeniu działki na cel publiczny oraz ustalił 35 tys. zł odszkodowania. Wojewoda łódzki utrzymał decyzję w mocy. Kopalni zezwolono na niezwłoczne zajęcie nieruchomości i wycięcie drzew. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi Tomasz K. zakwestionował prawidłowość wyceny rzeczoznawcy, w wyniku której – co potwierdził podczas rozprawy kasacyjnej w NSA - doszło do rażącego zaniżenia wartości nieruchomości.

Kopalnia broniła się, że jest to już kolejna wycena, do której Tomasz K. zgłasza zastrzeżenia. Ani organy administracji, ani sąd nie mają prawa oceniać merytorycznie operatu – twierdzili w NSA pełnomocnicy kopalni. Sprawa trafiła do NSA w wyniku skargi kasacyjnej kopalni od wyroku WSA. Sąd ten uchylił bowiem zaskarżone decyzje wojewody i starosty. Zdaniem WSA operat, w którym pomieszano dwie metody wyceny – opartą na wartości rynkowej oraz na wartości odtworzeniowej – nie odpowiada standardom. Wątpliwości budzi także sposób wyceny drzewostanu.

Oddalając skargę kasacyjną, NSA podzielił stanowisko WSA. Nie wystarczy stwierdzić, że wycenę sporządzono zgodnie z przepisami – powiedział sędzia Marian Wolanin – Opinia wyrażona w operacie jest dowodem w sprawie, który należy poddać analizie i weryfikacji jak każdy dowód. Organy administracji i sąd nie mogą zastępować rzeczoznawcy, ale mają prawo oceniać operat jako element ustalenia wysokości odszkodowania, które powinno odpowiadać wartości nieruchomości – wyjaśnił.